マンション購入の流れ、購入後の賃貸やマンション売却まで

これからマンションを購入する予定なら、最低でも次のことをおさえておく必要があります。事前に情報収集をしておくことで、購入～引っ越しがスムーズになります。

最初に新築マンションにするのか、中古マンションにするのか決めましょう。新築マンションは費用が高額になりやすく、収入に見合った価格であるか考える必要があります。予算オーバーの新築マンションが多いなら、中古が選択肢に入るでしょう。またはあえて中古で安く購入し、フルリフォームで自分の家庭に合わせた内装に作り替えることもできます。

マンションを購入する際、まず必要なのは各エリアでの平米数と価格相場を比較することです。ざっと比較するのに適しているのが、不動産統計集で公開されている、「不動産開発」というデータです。地域ごとの平均分譲価格の推移を見ことができるため、大まかに把握するのに役立ちます。

●公益財団法人 不動産流通推進センター「不動産業統計集‐ 2 不動産開発」
http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/201709_2kaihatsu.pdf

完成しているマンションの場合、契約から入居までの日数は約1～2カ月くらいです。しかし、住宅ローンの審査、リフォーム打ち合わせなどで時間がかかると、もう少し日にちが長びきます。

まだ建物が完成していない新築マンションの場合は、建築中に住宅ローンの診査や間取り・設備の打ち合わせなどを行い、入居は建物完成後、約1～2カ月後になるケースが多いでしょう。建物の建築期間を把握しておくことが大切です。

マンション購入にかかる建物の費用を正確に知るには、建物の販売価格から消費税を引きます。土地は非課税で消費税はかかりませんから、消費税を引く必要はありません。仲介業者を通してマンションを購入する場合は、仲介手数料も把握しておきましょう。手数料は、建物の税抜価格で算出されるため注意してください。

マンションを所有すると、月々の住宅ローンの支払いが発生します。シミュレーションなどを活用し、毎月いくらの支払いが必要となるか計算しましょう。ボーナス払いはなしで計算しておくと、後々返済がきつくならないようコントロールできます。合わせて固定資産税も支払わなければなりません。新築マンションは5年間軽減措置で半額近くになります。ただし、一戸建てに比べて減少はゆっくりのため注意してください。

子育て家庭では夫が転勤になり、マンションを手放さなければならない事態も想定しておきましょう。転勤であれば売却ではなく、賃貸に出す方法もあります。

住宅ローンを利用中のマンションを賃貸に出すには、手続きを済ませてからでなければ、貸すことはできません。なぜなら住宅ローンは親族が住むことを条件としているからです。賃貸に出す場合は、銀行に相談して賃貸用ローンに変更が必要なこともあります。勝手に賃貸に出すとローンを止められてしまう可能性もあるため、必ず銀行に相談しましょう。

家族が住んでいたマンションを賃貸に出す場合は、いろいろな手続きがあるため、余裕をもって計画を立てていきましょう。賃貸を仲介する業者を決めなければならず、ハウスクリーニングや修繕が必要かもしれません。転勤で引っ越した後は、管理業者に対応を任せることとなるため、早めに業者を選んでおき話し合っておきましょう。

自分たちが住んでいたマンションは、最終的に売却という流れも想定できます。最悪競売という流れになる可能性も考えておきましょう。

マンションの販売価格には、土地代、建物代、消費税がかかっています。消費税は建物のみです。マンションは土地代よりも建物代が高くなるのが一般的なため、消費税が上がることでも売却価格を上げなければなりません。今後売却するなら、増税後か前かもよく考えましょう。住宅ローンが支払えない場合は、早めに任意売却をすることをおすすめします。競売となると市場の半分くらいまで価格が下がってしまうからです。

マンション売却では、不動産業者に仲介に入ってもらい、業者と契約を結んで売買活動に入ります。仲介手数料は買主との売買契約が交わされるまで必要ありません。売却に必要となる手続きは、不動産業者や司法書士が代行するので、説明をよく聞いて必要な書類を用意しましょう。

これからマンション購入を考えている家庭では、事前に、今回紹介した内容を確認しておくことをおすすめします。買うことだけでなく、万が一の転勤や売却の際の情報も知っておくようにしましょう。